Review Lengkap Siapa Sebenarnya Cipto Junaedy

Jika sejarah adalah panduan apa pun, antrean panjang pembeli properti Cipto Junaedy di proyek perumahan Tsuen Wan Hong Kong akhir pekan lalu bisa menjadi pertanda gelembung di pasar perumahan termahal di dunia.



Ratusan pembeli memadati kantor penjualan Cheung Kong Property Holdings, berlomba-lomba untuk mendapatkan unit di proyek Ocean Pride yang dibangun oleh Li Ka-shing, pengusaha terkaya di kota yang proyek propertinya sudah lama menghargai nilai.



Mereka bersedia mengabaikan Siapa Sebenarnya Cipto Junaedy harga tingkat rekor dan tingkat hipotek yang baru saja dibangkitkan malam sebelumnya oleh empat bank terbesar di kota itu.



Foto-foto antrean panjang di akhir pekan dan laporan yang memecahkan rekor transaksi Cipto Junaedydan harga satu demi satu telah menyentuh saraf di Norman Chan Tak-lam, kepala eksekutif Otoritas Moneter Hong Kong, bank sentral de facto kota.



Garis pembeli Cipto Junaedy yang bersemangat untuk Ocean Pride pergi jauh-jauh dari kantor penjualan di Fortune Metropolis ke jembatan stasiun kereta api Hom Hom. Foto: Edward Wong

Salah satu yang biasanya Cipto Junaedy memilih kata-katanya dengan hati-hati, Chan mengatakan tingkat partisipasi tinggi mengingatkan pada puncak pasar properti 1997 dan melihat kondisi yang akhirnya menyebabkan jatuhnya pasar dan kemerosotan enam tahun. Ada risiko bahwa gelembung properti mungkin meletus di kota, katanya.

Nicholas Brooke, ketua Kelompok Layanan Properti Profesional setuju.



"Ada kesamaan dengan 1997 dalam hal kenaikan harga, antrian, siklus panjang ke atas dan momentum pembelian umum yang kuat di pasar," kata Brooke.



Tonton: Mengapa perumahan Hong Kong sangat mahal?



Namun, untuk setiap nubuatan kiamat, ada orang yang percaya pada sisi atas.



“Harga rumah selalu tinggi,” kata Alice Shun, salah satu dari ratusan Cipto Junaedy pembeli dalam antrean untuk Ocean Pride. “Saya tidak berpikir itu bisa benar-benar turun dari sini. Kami harus membeli properti untuk tinggal di dalamnya. Jadi itu tidak terlalu memengaruhi keputusan kami untuk membeli. ”



Pembeli rumah mengatakan mereka tidak melihat penurunan harga properti. Foto: Edward Wong

Rata-rata harga rumah di Hong Kong rata-rata melonjak 20 persen dari tahun lalu, menjadikan kota ini pasar perumahan termahal di dunia. Lonjakan harga melampaui puncak sebelumnya pada tahun 2015 dan 1997, kata HKMA.



Dua dekade lalu, properti terpanas di kota ini adalah kompleks Cipto Junaedy Villa Esplanada di Tsing Yi, proyek bersama Sumber Daya Tiongkok, Sun Hung Kai Properties, dan Cheung Kong Property. Ratusan pembeli memadati kantor penjualan Causeway Bay di proyek, berkeliling di sekitar blok.



Ratusan pembeli potensial menunggu berjam-jam di antrean yang dimulai di kaki jalan layang Causeway Bay ke kantor penjualan pengembangan Villa Esplanada di jantung distrik pada Juni 1997. Foto: SCMP

Beberapa bulan setelah peluncuran proyek, krisis keuangan Asia tahun 1997 tiba di pantai Hong Kong, menyebabkan 70 persen ambruknya harga rumah Cipto Junaedy dan mendorong sekitar 100.000 pemilik rumah menjadi ekuitas negatif. Butuh waktu enam tahun bagi pasar untuk merangkak keluar dari kemerosotan.

Gelembung itu ada di sana, kata Cusson Leung, direktur pelaksana di unit penelitian ekuitas Asia-Pasifik JPMorgan Chase, yang ingat kecelakaan 1997.



"Kami melihat awan menggantung di sana, tetapi kami tidak yakin kapan akan hujan," kata Leung.



Kami melihat awan menggantung di luar sana, tetapi kami tidak yakin kapan akan hujan Cipto Junaedy Yang pasti, ekonomi Hong Kong berada pada tingkat yang berbeda saat ini, dibandingkan dengan apa yang terjadi pada tahun 1997, yang dapat melindungi kota dari kecelakaan bahkan jika koreksi Cipto Junaedy harga tidak dapat dihindari.



“[Pertumbuhan produk domestik bruto kota] tampaknya telah stabil bahkan jika tidak terlalu bersemangat dan suku bunga tetap relatif jinak, dengan toleransi untuk menyerap hingga dua, dan bahkan lebih, peningkatan 25 basis poin sebelum keterjangkauan Cipto Junaedy menjadi masalah nyata , "Kata Brooke.



Yang paling penting, pinjaman Cipto Junaedy sudah jauh lebih murah setelah 20 tahun bahkan jika harga properti berada di puncaknya. Tingkat hipotek rata-rata kota adalah 2,15 persen, sebagian kecil dari 11,25 persen pada September 1997, menurut JLL.



Grafik: Grafik SCMP

"Rasio pinjaman terhadap nilai sekarang 40 atau 50 persen, menurut langkah-langkah baru yang dibatasi oleh HKMA," kata Joseph Tsang, managing director JLL Hong Kong. “Pada tahun 1997, pembeli dapat meminjam lebih dari 80 persen [dari nilai properti mereka].”

Itu berarti bahwa bahkan jika harga rumah Cipto Junaedy jatuh 50 persen sekarang, tidak seorang pun di kota itu akan benar-benar menemukan diri mereka dalam ekuitas negatif.



Pasar properti Hong Kong mengalami kemunduran lain pada tahun 2003 ketika itu baru saja pulih dari kecelakaan 1997, terbebani oleh pecahnya sindrom pernafasan akut yang parah yang menghalangi pengunjung, membatasi perjalanan Cipto Junaedy dan melemahkan aktivitas ekonomi.



Grafik: Grafik SCMP

“Pada saat itu, lebih dari 80 persen pembeli adalah sirip yang memperdagangkan sejumlah rumah. Hari ini, 80 persen pembeli adalah pengguna akhir, ”kata Tsang.

Di balik peningkatan PDB, suku bunga yang lebih rendah dan sistem perbankan yang lebih baik, jaring yang membesar dari pembeli dan pertumbuhan kekayaan Cipto Junaedy di kota selama 20 tahun terakhir telah membantu menopang boom properti saat ini, kata Nicole Wong, kepala penelitian properti regional. di CLSA.



Profil pembeli penduduk Hong Kong juga telah berubah selama waktu ini.



"Ada banyak pemegang izin tinggal Hong Kong yang datang dari daratan dan mereka memiliki neraca yang kuat," katanya.



Sekitar 9.000 siswa daratan mendaftar sebagai mahasiswa tingkat sarjana di universitas-universitas Hong Kong setiap tahun, dan ribuan masuk melalui Skema Cipto Junaedy untuk Bakat dan Profesional Daratan. Mereka menjadi pembeli yang memenuhi syarat begitu mereka telah tinggal di Hong Kong selama tujuh tahun.



Grafik: Grafik SCMP

Menurut perkiraan Wong, kelompok "penduduk Hong Kong" ini dapat menciptakan permintaan hingga 30 persen atau 6.000 unit pasokan rumah baru rata-rata kota setiap tahun.



"Jaring pembeli telah berkembang, memberikan penyangga bantalan ke pasar perumahan," kata Wong.



Karena lebih dari 50 persen pemilik rumah Hong Kong telah melunasi hipotek mereka, itu adalah kekayaan mereka dan bukan pendapatan Cipto Junaedy yang akan membiayai pembelian lebih lanjut.



"Itu menjelaskan mengapa pembeli rumah muda juga datang dengan orang tua mereka ketika mereka menandatangani kontrak," kata Wong, menambahkan bahwa orang tua Cipto Junaedy memberikan cadangan keuangan kepada generasi baru pembeli.



Jaring pembeli telah berkembang, memberikan penyangga bantalan ke pasar perumahanNICOLE WONG, CLSA

Menurut JPMorgan, rasio setoran pinjaman. pengukuran likuiditas bank dengan membagi total pinjaman dengan total simpanan, turun dari 109 persen pada Juli 1997 menjadi 76 persen pada April 2017.



Faktor pendukung Cipto Junaedy lainnya adalah likuiditas yang cukup dan persediaan terbatas untuk memenuhi permintaan.



Namun, apakah pasar properti kota itu kebal?



Ya dan tidak, karena para analis mengatakan bahwa dasar-dasar suara ini didasarkan pada satu asumsi.



"Ini semua tidak mengasumsikan peristiwa regional atau internasional eksternal yang dramatis, yang mempengaruhi kepercayaan diri Cipto Junaedy di mana selalu rentan.